ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3514.ขอเปิดทางจำเป็นในที่ดินจัดสรร
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4907/2566 ป.พ.พ. ได้บัญญัติกำหนดหลักเกณฑ์ในการขอผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะไว้ในมาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ว่า ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ เป็นกรณีที่กฎหมายบัญญัติให้มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นว่าจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ และมีสิทธิขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมนั้น บทบัญญัติในวรรคสามของมาตราเดียวกันกำหนดให้ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้
นอกจากที่ดินของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 และนาย ส. ที่โจทก์ฟ้องขอเปิดทางจำเป็นแล้ว โจทก์สามารถใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 55890 เป็นทางจำเป็นเข้าออกสู่ซอยเอกชัย 69 ซึ่งเป็นถนนสาธารณะได้โดยผ่านที่ดินเครือญาติโจทก์ ย่อมแสดงให้เห็นว่า นอกจากทางพิพาทแล้วโจทก์ยังมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยขอเปิดทางจำเป็นในที่ดินแปลงอื่นได้ ซึ่งการจะขอเปิดทางจำเป็นในที่ดินแปลงใดนั้นต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ เมื่อพิจารณาถึงสภาพที่ดินพิพาทที่โจทก์ขอเปิดเป็นทางจำเป็นนั้น มีลักษณะเป็นถนนคอนกรีตอันเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดทำขึ้นและตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรตามกฎหมาย ซึ่งบริเวณดังกล่าวมีบ้านพักอาศัยเป็นจำนวนมาก การเปิดทางจำเป็นให้ใช้เป็นเส้นทางเข้าออกย่อมส่งผลกระทบต่อสภาพความเป็นอยู่ของเจ้าของที่ดินจัดสรรในการพักอาศัยให้เกิดความสงบสุขและปลอดภัยได้
ในขณะที่โจทก์และมารดาโจทก์ร่วมกันซื้อที่ดินมาและมารดาโจทก์ยกที่ดินส่วนของมารดาโจทก์ให้โจทก์ภายหลังนั้น ที่ดินดังกล่าวมีสภาพเป็นที่ตาบอดไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ซึ่งโจทก์และมารดาโจทก์ย่อมต้องทราบดีว่า การซื้อที่ดินดังกล่าวจะมีปัญหาในทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะทำให้ไม่ได้รับความสะดวก ซึ่งหากต้องการให้ที่ดินมีทางเข้าออกอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่ดินและทำถนนเพื่อเป็นทางเข้าออก แต่โจทก์หาดำเนินการเช่นนั้นไม่ กลับจะมาขอเปิดทางจำเป็นเพื่อใช้ถนนคอนกรีตอันเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 และนาย ส. ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินได้ลงทุนจัดทำขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยโจทก์ไม่ต้องลงทุนทำถนนคอนกรีตเอง และเมื่อเปิดทางจำเป็นแล้วยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินของโจทก์ แต่กลับกันกลับทำให้ถนนคอนกรีตดังกล่าวต้องรับภาระจากการใช้งานที่เพิ่มขึ้นทั้งที่ดินของโจทก์เป็นที่ดินว่างเปล่าและโจทก์ไม่เคยใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกมาก่อน แม้โจทก์จะอ้างว่าการขอผ่านทางจำเป็นในที่ดินพิพาทจะสะดวกที่สุดก็ตาม ก็เป็นความสะดวกของโจทก์แต่เพียงฝ่ายเดียวและไม่ใช่ทางเลือกที่ทำให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายแต่น้อยที่สุด ดังนั้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849