ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3513.หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระเกินกว่า 5 ปี ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด
คำพิพากษาฎีกาที่ 2081/2567 (เล่ม 4 หน้า 848)(ประชุมใหญ่) แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ที่ค้างชำระ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง เป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) ก็ตาม แต่หนี้ที่ค้างชำระเกินเวลา 5 ปี ยังไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้น มีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิจะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 และในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดผู้ร้องจะต้องได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้วตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง อันเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์คุ้มครองประชาชนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการอยู่อาศัย โดย ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) เพียงแต่ยกเว้นให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้ เพราะผู้คัดค้านซึ่งเป็นเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในฐานะเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหน้าที่ต้องกันเงินที่ได้จาดการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระแก่ผู้ร้องจนครบถ้วนถึงวันขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้จำนองตาม ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นโดยอนุโลม ตาม พ.ร.บ.จัดตั้งศาลล้มละลายและวิธีพิจารณาคดีล้มละลาย พ.ศ.2542 มาตรา 14 ผู้คัดค้านไม่อาจอ้างอายุความขึ้นเพื่อปฎิเสธการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มส่วนที่ย้อนหลังเกิน 5 ปีได้
ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ชำระภายในเวลาที่กำหนดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 ซึ่งต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดผู้ร้องตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่ง ซึ่งในวรรคท้ายของมาตรา 18/1 บัญญัติว่าเฉพาะเงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ดังนั้น เงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ซึ่งให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี จึงไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ผู้ร้องมีสิทธิได้รับการกันเงินจากการขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระของห้องชุดพิพาทนับแต่วันที่ห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระจนถึงวันขายทอดตลาด พร้อมกับเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้นตามข้อบังคับของผู้ร้อง
นิติบุคคลอาคารชุดผู้ร้องแจ้งหนี้บุริมสิทธิอันเกิดจากค่าใช้จ่ายในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง แก่พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย และ ป.วิ.พ.มาตรา 309 จัตวา วรรคสอง(เดิม) ให้กันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดเพื่อชำระค่าใช้จ่ายแก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้จำนอง ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849