ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3310.สร้างกำแพงที่ดินจัดสรรล้อมรอบที่ดินจัดสรร
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3638/2566 ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม บัญญัติว่า “ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยแต่ที่สุดที่จะเป็นไปได้…” ดังนั้น ในการที่จะพิจารณาว่าบุคคลใดจะใช้สิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะในฐานะทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ได้หรือไม่ เพียงใด ต้องคำนึงถึงความเสียหายที่จะเกิดแก่ที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุดเป็นประการสำคัญด้วย เมื่อจำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในปี 2528 จากนั้นดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ รวมกันเกินกว่า 200 แปลง กับจัดสร้างถนนคอนกรีตและกำแพงคอนกรีตเป็นรั้วล้อมรอบที่ดินจัดสรรและบนที่ดินโฉนดเลขที่ 60883 ด้านที่ติดกับที่ดินของโจทก์เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรนับแต่นั้นเป็นต้นมา นาย ส. เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 77725 ในขณะนั้นก็ดี และโจทก์ที่ได้รับโอนที่ดินมาในฐานะผู้จัดการมรดกของ นาย ส. เมื่อปี 2551 ระยะเวลารวมกันนานกว่า 30 ปี นาย ส. และโจทก์ต่างไม่เคยกล่าวอ้างว่าที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้เลย จนกระทั่งเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2561 โจทก์จึงมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตออกยาว 8 เมตร บ่งชี้ว่าการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ดำเนินการมาเป็นเวลานานก่อนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวมิได้มีผลใด ๆ ต่อการออกสู่ทางสาธารณะต่อที่ดินของโจทก์ ทั้งข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์ยังฟังไม่ได้ว่า ที่และวิธีทำทางผ่านนั้น โจทก์ได้เลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งได้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม นอกจากนี้ พฤติการณ์ที่เจ้าของที่ดินของโจทก์เดิมมิได้ขวนขวายหาทางออกสู่ทางสาธารณะให้ที่ดินเสียตั้งแต่ได้มาเมื่อปี 2510 และปล่อยทิ้งร้างที่ดินไว้เป็นเวลานาน ครั้นเมื่อปี 2528 จำเลยเข้าไปปรับปรุงที่ดินหลายแปลงด้วยการขออนุญาตจัดสรรและด้วยเงินลงทุนที่สูงมากจนสามารถพัฒนาที่ดินทำให้สภาพแวดล้อมมีความเจริญ มีคนอาศัยอยู่จำนวนมาก ถนนคอนกรีตมีความสะดวกสบายในการใช้สอยสืบต่อมาจนถึงปัจจุบันยังบ่งชี้ว่าโจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีนี้เพื่อฉกฉวยโอกาสให้ตนเองกับบริวารสามารถใช้ถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรรได้โดยไม่ต้องลงทุนในการทำถนนด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองและยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินของโจทก์ไปในตัว ซึ่งมิใช่เป็นการกระทำโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 5 อีกด้วย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตและเข้าไปใช้สอยถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดเลขที่ 60883 ของจำเลยในฐานะที่เป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 77725 ของโจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ได้
(หมายเหตุ 1 ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ปิดกั้นที่ดินของโจทก์ตามระวางแผนที่ให้มีความกว้าง 4 เมตร ให้ที่ดินบางส่วนของที่ดินโฉนดเลขที่ 60883 ของจำเลยซึ่งเป็นถนนที่ระบายด้วยสีน้ำเงินเฉพาะเส้นทางตั้งแต่ที่มีหมายเลข 1 กำกับจนถึงที่มีหมายเลข 2 กำกับเป็นทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 77725 ของโจทก์
2 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ใช้ค่าทดแทนเป็นเงิน 30,000 บาท แก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
3 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การลงทุนจัดสร้างถนนคอนกรีตผ่านที่ดินแปลงย่อยทุกแปลงเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่อาศัยอยู่ร่วมกันใช้เป็นทางสัญจรออกสู่ทางสาธารณะ กับการจัดสร้างกำแพงคอนกรีตเป็นรั้วล้อมรอบโครงการแสดงอาณาเขตไว้เฉพาะกลุ่มบุคคลที่ตกลงมาอาศัยอยู่ร่วมกัน เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความมั่นใจได้ว่าตนเองและบริวารจะสามารถอยู่อาศัยในที่ดินจัดสรรที่ได้จัดให้มีสาธารณูปโภคเพื่ออำนวยความสะดวกสบายทุก ๆ ด้านไว้อย่างครบครันได้อย่างมีความสงบสุข มีการบริหารจัดการเพื่อการอยู่ร่วมกันอย่างมีระบบ ไม่ถูกรบกวนในสิ่งที่วิญญูชนทั่วไปไม่พึงประสงค์ให้เกิดขึ้นในหมู่บ้านที่ตนพักอาศัยอันเกิดจากการกระทำของบุคคลภายนอก ชีวิต ร่างกายและทรัพย์สินมีความมั่นคงปลอดภัยสูงกว่าการอาศัยอยู่ในที่ดินที่มิได้มีการจัดสรร ค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวด้วยการจัดสร้างสาธารณูปโภคอันจำเป็นต้องมีทั้งสองกรณีและอื่น ๆ เช่น การติดตั้งเสาไฟฟ้าและโคมไฟผ่านหน้าที่ดินทุกแปลงและตามเส้นทางของถนนเพื่อให้มีแสงสว่างในเวลากลางคืน ผู้จัดสรรที่ดินเช่นจำเลยย่อมต้องนำค่าใช้จ่ายดังกล่าวไปคิดคำนวณเป็นต้นทุนของการจัดสรรแล้วนำไปรวมอยู่ในราคาของที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทุกแปลง อันส่งผลทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในราคาที่สูงมากกว่าการซื้อที่ดินและบ้านที่ไม่มีการจัดสรรหลายเท่าตัว เท่ากับว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงได้ร่วมกันลงทุนสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ โดยปริยายนั่นเอง โดยสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีขึ้นได้รับความคุ้มครองให้คงสภาพเช่นที่ได้จัดทำตลอดไปและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงยังเป็นผู้มีภาระหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นรายเดือนตามที่คณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด เช่นนี้ ที่ดินแปลงที่ได้มีการปรับปรุงแปรสภาพจัดให้เป็นสาธารณูปโภคอันเกิดจากการได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินซึ่งหากเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับที่ดินเกิดขึ้นแล้วอาจมีผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของกลุ่มบุคคลในที่ดินจัดสรรจำนวนมาก จึงพึงได้รับความคุ้มครองมากกว่าที่ดินแปลงที่ยังไม่ผ่านกระบวนการในการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
4 และศาลฎีกามีคำวินิจฉัยข้างต้น โดยพิพากษายกฟ้องโจทก์)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849