ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3211.ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินในโครงการให้แก่ บสก. ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ไม่เป็นโมฆะ
คำพิพากษาฎีกาที่ 2650/2566 (เล่ม 10 หน้า 2307) (ประชุมใหญ่) จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินเป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นนี้การโอนที่ดินมิได้ก่อให้เกิด ภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 ไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะที่มีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินและจำเลยที่ 1 โอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน ถือได้ว่าบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินเป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินเนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี เช่นนี้จำเลยที่ 2 เป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับขณะบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินและจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และนิยาม “ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 จำเลยที่ 2 มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง โจทก์ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินและได้รับอนุญาตให้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากจำเลยที่ 1 โดยชอบ มีสิทธิเรียกให้บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินและจำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการ สาธารณูปโภครายปีนับแต่วันที่โจทก์รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรส่วนที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนไปบางส่วน มิได้อยู่ในฐานะรับโอนกิจการของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่อาจอ้างสิทธิใดๆที่จำเลยที่ 1 มีต่อบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินมาเป็นของโจทก์ที่จะเรียกให้จำเลยที่ 2 ชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภครายปีแทนบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงินก่อนที่โจทก์จะได้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้
ค่าใช้จ่ายตัดหญ้าในที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภค ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้แก่โจทก์
(นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ และกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849)