ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3210.ทำไม้กั้นปิดเปิดอัตโนมัติบริเวณทางเข้าออกโครงการ ไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อผู้ซื้อที่ดินในโครงการ
คำพิพากษาฎีกาที่ 2950/2566 (เล่ม 10 หน้า 2331) (ประชุมใหญ่) ที่ดินพิพาทเป็นถนนที่บริษัท บ. ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน และเพื่อประโยชน์ในการสัญจรและรักษาความปลอดภัยให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินที่จัดสรรโดยเฉพาะ มิได้มุ่งหมายให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ถนนที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศ ของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่บริษัท บ. ได้รับอนุญาต ให้จัดสรรที่ดินร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งเป็นสิทธิโดยเฉพาะของเจ้าของสามยทรัพย์รวมทั้งโจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปด และบุคคลที่อยู่อาศัยในสามยทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินจัดสรรเท่านั้นที่จะใช้สอยถนนซึ่งเป็นภาระจำยอมได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากบริษัท บ. ผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ บุคคลภายนอกจะใช้สอยถนนได้ต่อเมื่อได้รับอนุญาตจากบริษัท บ. ผู้เป็นเจ้าของภารยทรัพย์เท่านั้น แต่บริษัท บ. ผู้จัดสรรและผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากบริษัท บ. มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาถนนอันเป็นสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง
เมื่อที่ดินพิพาทตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมแล้ว อำนาจแห่งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์จะถูกจำกัดลง แต่ไม่ได้หมดสิ้นไป บริษัท บ. และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ยังคงมีสิทธิอันชอบธรรมในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอม ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 เพียงแต่ทำให้บริษัท บ. และผู้รับโอนต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงกับทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้า โจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปด และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และจะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้เท่านั้น แม้ต่อมาได้มี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ก็ตาม แต่ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ยังบัญญัติว่าสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพอย่างเช่น ที่ได้จากทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้เช่นกัน
ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิตกติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ และเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 เมื่อภาระจำยอมได้มาโดยผลของกฎหมาย เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แต่ภาระจำยอมเป็นเรื่องของการรอนสิทธิและตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ไม่ได้บัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น ต้องนำ ป.พ.พ.มาตรา 1391 มาใช้บังคับโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 โจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปดมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนภาระจำยอมซึ่งถือเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม ตามบทบัญญัติดังกล่าวโดยไม่เป็นการขัดต่อ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10
จำเลยที่ 1 ซึ่งรับโอนที่ดินภาระจำยอมจากบริษัท บ. ยอมให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีสิทธิในที่พิพาท 6 แปลง ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 ทำไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติบริเวณทางเข้าออกโครงการแทนแผงกั้นแบบล้อเลื่อนที่บริษัท บ. ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรโดยไม่ปรากฏว่าคณะกรรมการของลูกบ้านหรือเจ้าของที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่ไม่ยินยอม และไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปดไม่สามารถใช้ทางเข้าออกได้ การที่โจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปดจะให้รื้อถอนไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติแล้วใช้ทางเข้าออกไปสู่ถนนสาธารณะโดยไม่ต้องผ่านระบบการรักษาความปลอดภัยของบริษัท บ. หรือของจำเลยทั้งสองเหมือนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการรายอื่นๆ ย่อมมีผลกระทบต่อระบบการรักษาความปลอดภัย การจราจร การรักษาความสงบเรียบร้อยของบริษัท บ. หรือของจำเลยทั้งสองและผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่น การมีไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติถือไม่ได้ว่าเป็นการทำละเมิดหรือทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแก่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นในโครงการ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1387 โจทก์ทั้งห้าและโจทก์ร่วมทั้งยี่สิบแปดไม่มีอำนาจฟ้องขอให้รื้อถอนไม้กั้นเปิดปิดอัตโนมัติบริเวณทางเข้าออกของโครงการ
(นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ และกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849)