ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3109.สร้างกันสาดรุกล้ำเข้าไปในถนนโครงการจัดสรรเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ที่ดินต้องรื้อถอน
คำพิพากษาฎีกาที่ 759/2566 (หน้า 1338 เล่ม 6) ที่ดินทั้งแปลงถูกกันไว้เป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนในโครงการจัดสรรของโจทก์ จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลยตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 โจทก์ในฐานะเจ้าของภารยทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อประโยชน์แก่ดินของจำเลย ส่วนจำเลยในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1388
เมื่อกันสาดรุกล้ำที่ดินของโจทก์ที่ตกเป็นภาระจำยอมประเภทถนนในโครงการจัดสรร ย่อมทำให้ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคประเภทถนนมีพื้นที่ใช้สอยตามปกติน้อยลง และส่งผลกระทบแก่บุคคลที่เป็นสมาชิกในโครงการของโจทก์ ต้องด้อยสิทธิใช้สอย แม้โจทก์ได้โฆษณาโครงการของโจทก์ว่า มีฟุตบาทกว้าง 4 เมตร ก็เป็นกรณีที่จำเลยต้องไปว่ากล่าวเอาแก่โจทก์ในเรื่องผิดสัญญาแต่หาได้ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์เดิมที่จะทำการก่อสร้างฟุตบาทเสียเองไม่ การที่จำเลยติดตั้งกันสาดและมีการก่อสร้างฟุตบาท เป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ที่ดินซึ่งเป็นภาระจำยอมต้องห้ามตาม ป.พ.พ.มาตรา 1388 โจทก์ชอบที่จะให้จำเลยผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์ในขณะยื่นฟ้องทำการรื้อถอนกันสาดและฟุตบาทออกจากที่ดินของโจทก์ได้
(หมายเหตุ 1 โจทก์เป็นเจ้าของโครงการจัดสรรได้มีการโฆษณาว่าที่ดินจัดสรรมีทางสาธารณะในโครงการจัดสรร โดยมีฟุตบาทกว้าง 4 เมตร
2 จำเลยเป็นผู้ซื้อที่ดินต่อจากผู้ซื้อที่ดินจากโจทก์ โดยจำเลยได้สร้างฟุตบาทพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กและปูกระเบื้องที่หน้าอาคารพาณิชย์ 3 คูหาของจำเลย และติดตั้งกันสาดมีความกว้างประมาณ 4 เมตร สูง 12 เมตร บริเวณด้านหน้าอาคารพาณิชย์ของจำเลย
3 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ พร้อมขนย้าย ทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 30,000 บาท
4 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยหรือถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทบริเวณที่ระบายด้วยสี และให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 9,000 บาท นับแต่วันฟ้อง
5 ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 2,000 บาท
6 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้โจทก์ได้โฆษณาโครงการของโจทก์ว่า มีฟุตบาทกว้าง 4 เมตร ก็เป็นกรณีที่จำเลยต้องไปว่ากล่าวเอากับโจทก์ในเรื่องผิดสัญญา แต่หาได้ก่อให้เกิดสิทธิแก่จำเลยหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์เดิมที่จะทำการก่อสร้างฟุตบาทเสียเองไม่
7 ส่วนค่าเสียหาย ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1390 โจทก์ไม่อาจนำที่ดินพิพาทซึ่งตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยไปใช้ประโยชน์อื่นใดอันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอในส่วนค่าเสียหาย)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849