ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3397.นำทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดไปทำเป็นร้านกาแฟ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3615/2566 มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภคมีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง
(หมายเหตุ 1 คดีนี้ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องหนึ่ง ฟ้องเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอีกห้องหนึ่ง ที่ได้นำทรัพย์สินส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมอาคารชุดให้นิติบุคคลอาคารชุดนำทรัพย์สินส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ถูกฟ้องไปก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ
2 ศาลฎีกาพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่พิพากษาให้จำเลยมีความผิดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 วรรคสอง, 65 ปรับ 50,000 บาท และปรับอีกวันละ 5,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849