ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3244.ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ไม่ทำให้สัญญาเช่าซื้อตกเป็นโมฆะ
คำพิพากษาฎีกาที่ 3364/2566 (เล่ม 11 หน้า 2684) (ประชุมใหญ่) การหยิบยกปัญหาข้อกฎหมายใดอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142(5) ขึ้นวินิจฉัยหรือไม่เป็นดุลพินิจของศาล หากศาลเห็นไม่สมควรจะไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยก็ได้ จำเลยให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้นเพียงว่า หนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินคดีไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่มีระเบียบหรือข้อบังคับให้ประธานกรรมการสหกรณ์แต่ผู้เดียวมีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญ เป็นผู้แทนในกิจการที่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกหรือกระทำการแทนโจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในศาลชั้นต้น โจทก์ย่อมไม่มีโอกาสที่จะนำพยานหลักฐานเข้านำสืบให้เห็นว่า ในขณะทำสัญญาเช่าซื้อ จ.เป็นประธานกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์หรือไม่ อันเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 มิได้หยิบยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยเป็นการใช้ดุลพินิจโดยชอบ
โจทก์ซึ่งเป็นสหกรณ์บริการไม่ตกอยู่ในบังคับที่มิให้นำ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาใช้บังคับ ตามมาตรา 5(1)(2) นำที่ดินออกจากจัดสรรแบ่งขายให้สมาชิกรวมทั้งจำเลย ตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ. 2542 มาตรา 46 โดยไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรร เป็นการต้องห้าม ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2534 มาตรา 21 ที่บัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ แต่ไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินออกจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน เมื่อขณะทำสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อและจำเลยผู้เช่าซื้อ ต่างไม่ทราบว่า กรณีต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการก่อน และกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อห้ามโดยชัดแจ้งว่า หากไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรแล้วจะไม่สามารถขออนุญาตจัดสรรภายหลังได้ แม้โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 ก็หาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะไม่
ขณะทำสัญญาเช่าซื้อ สหกรณ์โจทก์และจำเลยต่างไม่ทราบว่า โจทก์อยู่ในบังคับที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 5(2) เช่นนี้วัตถุประสงค์แห่งสัญญาไม่ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 150 หากจำเลยชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลาโดยครบถ้วน โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อมีหน้าที่ตามกฎหมายโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่จำเลยโดยปลอดจำนองตามสัญญา จำเลยไม่อาจยกข้ออ้างดังกล่าวขึ้นปฏิเสธ ไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาเป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ โจทก์ย่อมใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้และชอบที่จะริบบรรดาค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระมาแล้ว และกลับเข้าครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตาม ป.พ.พ.มาตรา 754 วรรคหนึ่ง โจทก์ไม่มีหน้าที่คืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลย
(หมายเหตุ 1 ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่วินิจฉัยว่า แม้โจทก์จะไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2534 มาตรา 21 แต่การฝ่าฝืนดังกล่าวไม่มีผลทำให้การแบ่งแยกจัดสรรที่ดินออกจากจำหน่ายไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดิน การที่โจทก์ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้าม หาทำให้สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์และจำเลยตกเป็นโมฆะ)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ และกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849