ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ
3147.เข้าไปปลูกบ้าน ขุดหน้าดิน และทำบ่อเลี้ยงปลา ไม่ทำให้ผู้ซื้อที่ดินได้กรรมสิทธิในที่ดิน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 32/2566 (เล่ม 2 หน้า 5) การซื้อขายระหว่างจำเลยกับ ภ. ยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำระหว่างจำเลยกับ ภ. มีข้อความระบุว่า คู่กรณีจะไปโอนกรรมสิทธิ์ไปที่ดินพิพาทกัน แสดงว่าคู่สัญญาประสงค์จะจดทะเบียนโอนกันให้ถูกต้อง แต่เหตุที่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิเพราะ ภ.นำโฉนดที่ดินพิพาทไปวางเป็นหลักประกันในการขอปล่อยตัวชั่วคราวผู้ต้องหาต่อศาล สัญญาระหว่าง ภ.กับจำเลย จึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง หาใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ดังนั้น แม้จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทในระหว่างที่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การครอบครองของจำเลยดังกล่าวก็เป็นเพียงการครอบครองที่ดินพิพาทแทน ภ. ผู้จะขายเท่านั้น มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ เว้นแต่จำเลยจะเปลี่ยนแปลงลักษณะการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยัง ภ.ว่าไม่มีเจตนายึดถือที่ดินพิพาทแทน ภ.ต่อไป ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1381 ลำพังเพียงจำเลยปลูกสร้างที่พักอาศัยในลักษณะเพิงชั่วคราว ขุดหน้าดิน และทำบ่อเลี้ยงปลาในที่ดินพิพาท ยังไม่พอฟังว่า จำเลยเปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการถือที่ดินพิพาท
หลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสามกับ ภ.แล้ว โจทก์ทั้งสามจะเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท โดยให้ ภ. เข้าไปเจรจาแต่ถูกจำเลยขัดขวางและไปแจ้งความร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่ ภ. ในข้อหาบุกรุกที่ดินพิพาท พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่า จำเลยได้แสดงเจตนาเปลี่ยนแปลงการยึดถือที่ดินพิพาทมาเป็นยึดถือเพื่อตนอันเป็นการแย่งการครอบครองที่ดินพิพาท เมื่อนับจากวันที่จำเลยแจ้งความร้องทุกข์ให้ดำเนินคดีแก่ ภ.ดังกล่าวจนถึงวันที่โจทก์ทั้งสามยื่นฟ้องคดีนี้ยังไม่ถึงสิบปี จำเลยยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทยังเป็นของโจทก์ทั้งสาม โจทก์ทั้งสามจึงมีอำนาจฟ้อง
(หมายเหตุ 1 คดีนี้ ภ. ขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว และจำเลยได้ชำระเงินครบถ้วนแล้ว โดยเข้าไปปลูกสร้างบ้านชั่วคราว ขุดดิน และทำบ่อเลี้ยงปลา แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
2 ต่อมาเจ้าของที่ดินโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์
3 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า แม้จำเลยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทในระหว่างยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การครอบครองของจำเลยเป็นเพียงการครอบครองที่พิพาทแทน ภ.ผู้จะขายเท่านั้น มิใช่การครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ การที่จำเลยปลูกสร้างที่พักอาศัยในลักษณะเพิงชั่วคราว ขุดหน้าดิน และทำบ่อเลี้ยงปลาในที่ดินพิพาทยังไม่พอฟังว่าจำเลยเปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการถือที่ดินพิพาท)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ และกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849