ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ

ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …

3143.ต่อเติมอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจฟ้องให้รื้อถอนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3805/2565 (หน้า 155 เล่ม 8) โจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดแยกต่างหากจากเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละราย และโจทก์มิได้เป็นเจ้าของอาคารชุด ค. หรือมีฐานะเป็นเจ้าของร่วม โจทก์จัดตั้งขึ้นโดยมี วัตถุประสงค์เพียงเพื่อจัดการ และดูแลรักษาเฉพาะทรัพย์ส่วนกลาง โจทก์จึงมีสิทธิและหน้าที่ที่จะทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวเท่านั้น หาได้มีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลางไม่ สิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลางยังคงเป็นของเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละราย

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของห้องชุดพิพาทและเป็นผู้ครอบครองสิ่งก่อสร้างที่ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนแล้ว จำเลยที่ 1 เพิกเฉย การกระทำของจำเลยที่ 1 นอกจากจะเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายแล้ว ยังเป็นการใช้สิทธิของตนซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นตาม ป.พ.พ.มาตรา 420 ประกอบมาตรา 421 ถือว่าเป็นละเมิด แต่โจทก์ไปฐานะเป็นผู้มีสิทธิจัดการและดูแลรักษาเฉพาะทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใดๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ก็มีสิทธิเพียงฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งก่อสร้างที่ต่อเติมโดยมิชอบด้วยกฎหมาย และต้องดำเนินการบังคับคดีให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งก่อสร้างที่ต่อเติมโดยมิชอบด้วยกฎหมาย และต้องดำเนินการบังคับคดีให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างโดยทางเจ้าพนักงานบังคับคดีตาม ป.วิ.พ.มาตรา 335 ต่อไป หามีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดจากการต่อเติมห้องชุดโดยไม่ได้รับอนุญาตที่กระทำลงในทรัพย์ส่วนของบุคคลของจำเลยที่ 1 เองไม่ ส่วนการต่อเติมห้องชุดที่ทำให้เกิดการรั่วซึมของน้ำเข้าไปในห้องของเจ้าของห้องชุดคนอื่น หรือเกิดความเสียหายอย่างอื่น เป็นการทำละเมิดต่อเจ้าของห้องชุดนั้นโดยตรง ซึ่งอาจคิดคำนวณเป็นเงิน ค่าเสียหายหรือค่าปรับรายวันได้ ก็เป็นสิทธิของเจ้าของห้องชุดแต่ละรายที่จะว่ากล่าวเอาความแก่จำเลยที่ 1 หรืออาจมอบอำนาจให้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์มิได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของห้องชุดผู้ใดที่ได้รับความเสียหายให้ฟ้องเรียกค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีสิทธิ เรียกค่าปรับรายวันจากจำเลยที่ 1

( หมายเหตุ 1 จำเลยซื้อห้องชุดพิพาทซึ่งมีการต่อเติมมาจากบุคคลอื่น

2 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนต่อขยายห้องชุดออกจากพื้นที่ และให้จำเลยชดใช้ ค่าปรับละวันละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง

3 ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนต่อขยายห้องชุดออกจากพื้นระเบียง และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท

4 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่จำเลยซื้อห้องชุดพิพาทซึ่งมีการต่อเติมมาจากบุคคลอื่นเป็นการสมัครใจของจำเลยเอง ที่จะต้องรับรู้ข้อจำกัด และต้องปฏิบัติตามข้อบังคับพิจารณาและศาลฎีกายังวินิจฉัยต่อไปว่า เป็นที่ทราบโดยทั่วไปว่าการจัดให้มีระเบียงเป็นการออกแบบเพื่อความสวยงามของอาคารอันเป็นเอกลักษณ์เฉพาะของอาคารชุด และผู้ออกแบบประสงค์ให้ใช้ประโยชน์แบบพื้นที่นอกอาคาร ไม่ได้ประสงค์ให้ใช้แบบพื้นที่ภายในอาคาร การที่ห้องชุดพิพาทของจำเลย มีการต่อเติมขยายพื้นที่พักอาศัยเข้าไปในพื้นที่ระเบียง มีผลกระทบและเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ของอาการชุดภายนอกอาคารเป็นเรื่องสำคัญ

5 ศาลฎีกามีคำวินิจฉัยดังกล่าวข้างต้น โดยพิพากษาแก้เป็นว่า ยกคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์)

นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.089-9663849