ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …

Lawyer Council Online Share

3110.เจ้าของโครงการที่ดินจัดสรรนำถนนและสวนสาธารณะมาตั้งเป็นร้านขายอาหารโดยนำรายได้มาเป็นค่าบำรุงสาธารณูปโภค เป็นการกระทำละเมิดต่อสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
คำพิพากษาฎีกาที่ 1888/2566 (หน้า 1443 เล่ม 6) ถนนและสวนสาธารณะซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินที่จำเลยจัดสรรเป็นสิ่งอำนวยประโยชน์เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน จำเลยจะนำถนนและสวนสาธารณะมาตั้งเป็นร้านขายอาหารและสิ่งปลูกสร้างอื่นๆไม่ได้ แม้จะอ้างว่ากระทำเพื่อนำเงินค่าเช่ามาบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยมิได้เก็บเงินค่าบำรุงสาธารณูปโภคจากกลุ่มผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก็นับว่าเป็นการกระทำเกินกว่าความจำเป็น ตามสมควร เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง ประกอบมาตรา 70 ทั้งเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ของจำเลยฝ่ายเดียว และตราบใดที่ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จำเลยในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงยังไม่พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม จำเลยจะอ้างว่าเป็นการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของที่ดินมิได้ การกระทำของจำเลยเป็นละเมิดต่อโจทก์ทั้งสิบสี่ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ใช้ดุลพินิจบังคับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนที่ดินสาธารณูปโภคที่ได้จัดทำขึ้นเป็นถนนและสวนสาธารณะเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เป็นวิธีการที่ทำให้สาธารณูปโภคกลับคืนสู่สภาพเดิมเสมือนมิได้มีการทำละเมิดนับว่าเพียงพอที่จะเยียวยาความเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสิบสี่ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรในโครงการของจำเลย เนื่องจากจำเลยละเมิดสิทธิของแต่ละคนเพื่อให้ความเสียหายที่เกิดขึ้นนั้นหมดสิ้นไป โดยไม่กำหนดค่าเสียหาย เป็นตัวเงินนั้นเหมาะสมแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดแล้ว
(หมายเหตุ 1 โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเงิน 72,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ทั้งสิบสี่ ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่ปลูกสร้างขึ้นบนที่ดินพิพาท
2 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนถนนและบนสวนสาธารณะพิพาท คำขออื่นให้ยก
3 ศาลอุทธรณ์ภาค 8 แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า จำเลยนำเงินที่ได้มาใช้บำรุงสาธารณูปโภคโดยจำเลยไม่ได้เรียกเก็บเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากโจทก์ทั้งสิบสี่ จึงยังไม่มีความเสียหายและไม่กำหนดค่าเสียหายเป็นตัวเงินให้ แล้วพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
4 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการที่จำเลยนำที่ดินซึ่งเป็นสาธารณูปโภคออกให้บุคคลภายนอกเช่า เพื่อตั้งร้านขายอาหาร และสร้างสิ่งปลูกสร้างมีเหตุผลชี้ให้เห็นว่าเพื่อประโยชน์ของจำเลยเพียงฝ่ายเดียว ลักษณะการใช้สาธารณูปโภคเป็นถนนและสวนสาธารณะกับตั้งร้านขายอาหารและสร้างสิ่งปลูกสร้างย่อมแตกต่างกัน การเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ย่อมเป็นที่ประจักษ์ว่ามีผลกระทบต่อโจทก์ทั้งสิบสี่ และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอื่นๆ
5 ศาลฎีกายังวินิจฉัยต่อไปว่า การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาบังคับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดบนถนนและบนสวนสาธารณะในที่ดินพิพาทเป็นวิธีที่จะเยียวยาความเสียหายที่เกิดขึ้นแก่โจทก์ทั้งสิบสี่แล้ว การที่จะบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงินอีก โจทก์ทั้งสิบสี่ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่าแต่ละคนได้รับความเสียหายเพียงใด อันเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกิดมีขึ้นจากการกระทำละเมิดของจำเลย โจทก์ทั้งสิบสี่อ้างแต่เพียงว่า จำเลยนำถนนและสวนสาธารณะออกให้บุคคลอื่นเช่าในอัตราเดือนละ 400,000 บาท อันเป็นการอ้างตัวเงินที่จำเลยได้รับผลตอบแทนจากการให้เช่ามาเป็นเกณฑ์ในการเรียกร้องเช่นนี้ โดยมิได้แสดงให้เห็นว่าการกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสิบสี่ได้รับความเสียหายเช่นใด ขาดประโยชน์จากการใช้สาธารณะเพียงใด ศาลฎีกาพิพากษายืน)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ กรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849