ฎีกาเด่นรายวันโดยที่ปรึกษา ดร.วิเชียร ชุบไธสง นายกสภาทนายความ …
3219.บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาให้ผู้ซื้อชำระหนี้ที่ค้างชำระก่อน เป็นการบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4605/2565 (เล่ม 10 หน้า 146) สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อตกลงกำหนดเรื่องการเลิกสัญญาไว้ว่า หากจำเลยไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลาในสัญญางวดใดงวดหนึ่งให้ถือว่าสัญญาเป็นอันเลิกกันทันที ดังนั้นการเลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คือ ป.พ.พ. มาตรา 387 และมาตรา 388
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้โดยชัดแจ้ง แต่ในทางปฏิบัติจำเลยไม่ได้ผ่อนชำระหนี้บางงวด บางงวดชำระไม่ครบจำนวนตามสัญญา และบางงวดชำระไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเมื่อพ้นเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญากลับยินยอมรับชำระหนี้จากจำเลยตลอดมา แม้จำเลยไม่ผ่อนชำระหนี้งวดที่ 26 เป็นต้นมา ซึ่งไม่เป็นไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงไว้ในสัญญา แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นว่าโดยสภาพและโดยเจตนา ที่คู่สัญญาแสดงไว้มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 หรืออีกนัยหนึ่งโจทก์ไม่ได้ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ ถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายยังคงมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควร แล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้น ถ้าจำเลยไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดโจทก์จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ.มาตรา 387
โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาส่งไปยังจำเลยโดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้ที่ค้างชำระเสียก่อน จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 387 แม้โจทก์ฟ้องคดีนี้ภายหลังจากครบกำหนดเวลาตามหนังสือบอกเลิกสัญญาเป็นเวลานานประมาณ 3 เดือน ก็ไม่ทำให้การบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายกลับกลายเป็นการบอกเลิกสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมายไปได้ แต่การบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายดังกล่าว เป็นคำเสนอโดยปริยายของโจทก์ที่ต้องการเลิกสัญญา เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จากที่ดินพิพาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์คืนเงินค่าที่ดินกับค่าใช้ราคา ค่าปลูกสร้างบ้าน ราคาถมที่ดิน เพื่อปลูกสร้าง พร้อมดอกเบี้ย แสดงว่าจำเลยไม่ประสงค์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายอีกต่อไปแล้วยังเป็นการสนองรับ โดยปริยายที่ต้องการเลิกสัญญากับโจทก์ พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่า โจทก์และจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยายในวันที่จำเลยยื่นฟ้องแย้ง สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์จะบังคับให้จำเลยส่งมอบบ้านและสิ่งปลูกสร้างใดๆ บนที่ดินพิพาทแก่โจทก์กับริบเงินที่จำเลยชำระให้แก่โจทก์ไปแล้วตามสัญญาอีกไม่ได้ เมื่อสัญญาเลิกกันโดยปริยาย คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามนัย ป.พ.พ.มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่ใช้บังคับแก่การเลิกสัญญาโดยปริยายโดยอนุโลม โจทก์ต้องคืนเงินที่ได้รับมาให้แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391 วรรคสอง นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปตามคำขอบังคับของจำเลย
จำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทด้วยการปลูกสร้างบ้าน ถือเป็นการที่โจทก์ให้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้คืนด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ตามมาตรา 391 วรรคสาม แต่โจทก์มีคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ เดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป ไม่ได้มีคำขอให้ใช้ค่าแห่งการที่โจทก์ยอมให้จำเลยใช้ทรัพย์นับแต่วันที่จำเลยเข้าไปครอบครองทำประโยชน์ด้วยการปลูกสร้างบ้านพิพาททั้งสองหลังในที่ดินพิพาทถึงวันฟ้อง จึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระค่าแห่งการใช้ทรัพย์ย้อนหลังจากวันฟ้องให้แก่โจทก์ได้ เพราะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง
ที่ดินพิพาทเดิมเป็นสวนมะม่วง จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าถมที่ดินจากโจทก์ โจทก์ไม่ได้แสดงโดยชัดแจ้งในคำให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของจำเลยทั้งสิ้นหรือแต่บางส่วน รวมทั้งเหตุแห่งการนั้นไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง แล้วยังถือว่าโจทก์ยอมรับข้อเท็จจริงดังกล่าว
สัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโดยปริยาย ข้อตกลงตามสัญญาก็สิ้นสุดลงลงไปด้วย จำเลยจึงไม่มีสิทธิครอบครอง ที่ดินพิพาทและบ้านพิพาทในที่ดินพิพาทอีกต่อไป แม้จำเลยปลูกสร้างบ้านพิพาท และบ้านไม่มีเลขที่ในที่ดินพิพาทโดยสุจริต แต่เป็นการปลูกสร้างอันจำเลยผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นตามที่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านพิพาททั้งสองหลังจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ.มาตรา 146 และมิใช่เป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม .ป.พ.พ.มาตรา 1310 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของบ้านพิพาททั้งสองหลังต้องให้จำเลยรื้อถอนออกไปจากที่ดินพิพาท เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันโดยปริยายแล้ว จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทกับไม่รื้อถอนบ้านพิพาททั้งสองหลัง ออกไปจากที่ดินพิพาทย่อมเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทอีกต่อไปได้ แต่ศาลล่างทั้งสองไม่ได้พิพากษาตามคำขอดังกล่าวโดยปราศจากเหตุผลไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 141 วรรค หนึ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง และมาตรา 246 ซึ่งเป็นกรณีเมื่อคดีปรากฏเหตุที่มิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. ว่าด้วยคำพิพากษาและคำสั่ง แต่เมื่อพยานหลักฐานที่ศาลชั้นต้นนำสืบมาเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยแล้ว จึงไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองพิพากษาใหม่ แต่ศาลฎีกาเห็นสมควรพิพากษาแก้ไขเสียเองให้ถูกต้อง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 243(1) ประกอบมาตรา 252
จำเลยต้องรื้อถอนบ้านพิพาททั้งสองหลังออกไปจากที่ดินพิพาท การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่มีพิพาทนั้น ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจากการที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเท่านั้น โจทก์ไม่ได้รับความเสียหายจากการที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในบ้านพิพาททั้งสองหลัง โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนจากจำเลยเฉพาะส่วนที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเท่านั้นนับจากวันฟ้องแย้ง ซึ่งเป็นวันหลังจากสัญญาเลิกกันโดยปริยายจนถึงวันที่จำเลยรื้อถอนบ้านพิพาททั้งสองหลัง แล้วขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และเมื่อโจทก์และจำเลยต่างฝ่ายต่างมีความผูกพันซึ่งกันและกันโดยมีมูลหนี้อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ที่จะต้องชำระเป็นเงินอย่างเดียวกัน และหนี้เงินที่โจทก์และจำเลยต้องชำระแก่กันนั้นถึงกำหนดชำระแล้ว ตาม ป.พ.พ.มาตรา 341 ดังนี้ เพื่อความสะดวกในการบังคับคดี จึงให้นำหนี้เงินที่โจทก์ต้องคืนเงินให้แก่จำเลยมาหักกลบลบกันกับหนี้เงินที่จำเลยต้องใช้ค่าแห่งการที่โจทก์ยอมให้จำเลยใช้ทรัพย์นับถึงวันฟ้องแย้ง
(หมายเหตุ 1 ข้อเท็จจริง โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย โดยให้จำเลยผ่อนชำระค่าที่ดิน มีข้อตกลง ในการผ่อนชำระว่า ผู้จะขาย(โจทก์)ยินยอมให้ผู้จะซื้อ(จำเลย)เข้าไปปลูกสร้างบ้านในที่ดินแปลงที่จะขายได้ หากผู้จะซื้อ ผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งยินยอมให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำและริบเงินค่างวด และมีสิทธินำที่ดินไปขายให้กับบุคคลอื่น
2 ภายหลังจากทำสัญญาแล้ว จำเลยผ่อนชำระ หนี้ไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือ ไปถึงจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขอบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย ริบเงินมัดจำและเงินค่างวดที่ชำระมาแล้วทั้งหมด กับสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินพิพาทภายใน 15 วัน
3 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การเลิกสัญญาย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง แต่สิทธิเลิกสัญญาต้องเป็นไปตามข้อสัญญา ถ้าไม่มีข้อสัญญาต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อตกลงกำหนดเรื่องการเลิกสัญญาไว้ หากจำเลยไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลาในสัญญางวดใดงวดหนึ่งให้ถือว่าสัญญาเป็นอันเลิกกันทันที การเลิกสัญญาต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คือ ป.พ.พ. มาตรา 387 และมาตรา 388
4 โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาส่งไปยังจำเลยโดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้ที่ค้างชำระเสียก่อน จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาที่ไม่ชอบ แต่เป็นคำเสนอโดยปริยายของโจทก์ที่ต้องการเลิกสัญญา
5 จำเลยยื่นคำให้การและฟ้องแย้งให้โจทก์คืนเงิน ถือเป็นการสนองรับโดยปริยายที่ต้องการเลิกสัญญากับโจทก์ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย
6 ส่วนบ้านที่จำเลยปลูกสร้างในที่ดินพิพาท ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เป็นการปลูกสร้างบ้านในที่ดินของผู้อื่นตามที่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ บ้านพิพาทจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตาม ป.พ.พ.มาตรา 146 และมิใช่เป็นการสร้างโรงเรือน ในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของบ้านพิพาท
7 การที่จำเลยและบริวารยังคงอยู่ในที่ดินพิพาท และไม่รื้อถอนบ้านพิพาทออกไป จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์)
นายผดุงศักดิ์ จันเดชชนะวงศ์ ที่ปรึกษานายกสภาทนายความ และกรรมการสภาทนายความจังหวัดนครราชสีมา และกรรมการสภาทนายความภาค 3 ปีบริหาร 2565-2568 โทร.081-9663849